Как в обычной хрущевке снизить оплату за обслуживание дома в два раза

Прошлым летом жителей многоэтажек в Украине потрясла новость: тарифы на содержание их домов и придомовых территорий выросли в 1,5 – 2 раза. Однако, такой рост цен касается не всех: совладельцы домов, в которых созданы ОСМД, утверждают взнос на содержание общего имущества собранием жильцов, то есть эта сумма не “спускается сверху”, как тариф ЖЭКам, а утверждается большинством совладельцев после подробных обсуждений.

Поэтому взнос на содержание дома и придомовой территории может быть любым – лишь бы удовлетворял потребности совладельцев. Даже больше – владельцам квартир, которые не могут заплатить по счету, разрешается предлагать взамен свои услуги – это можно обсудить в ОСМД.  Какими еще лайфхаками, связанными с содержанием домов, могут воспользоваться жители многоквартирных домов – читайте далее в материале, подготовленного в рамках совместного проекта “Обозревателя” и Проекта USAID “Муниципальная энергетическая реформа в Украине” “Комфортные ЖКХ-лайфхак”.

Часто приходится слышать, что хрущевка – не самое лучшее место для создания ОСМД: обычно это достаточно старые дома, с которыми много хлопот. Но есть убедительные примеры того, что под умелым руководством и при активной поддержке совладельцев многоквартирного дома можно и обычную хрущевку превратить в комфортное и экономное жилье. Один из них – киевское ОСМД “Мотор”, созданное в старом здании на 46 квартир.  Распоряжается оно без ЖЭКа, вполне самостоятельно. И это не только НЕ развалило дом – напротив, за время работы ОСМД его фасад был утеплен еще 10 лет назад. Сейчас идет термоизоляция цоколя. А еще завершаются работы по утеплению чердака и подвала. Все эти энергоэффективные мероприятия стали возможными, в частности, благодаря городской программе “70/30”.

В рамках этой же программы объединения совладельцев уже за свои средства модернизировало индивидуальный тепловой пункт. Ведь он проработал почти 20 лет. А еще они заменили все лампы в подъездах на светодиодные.  Здесь 2100 квадратных метров жилой площади. Взнос на содержание дома и придомовой территории составляет 6 грн 16 коп. (А это меньше, чем в среднем по Киеву). То есть среднемесячный бюджет составляет около 13 000. За эти средства нужно и мусор вывозить, и придомовую территорию убирать, и за освещение в подъездах рассчитываться, и должным образом содержать все внутридомовые сети.  Однако выход был найден.

В этом ОСМД подробно распланированы все статьи расходов. Резервный фонд сформирован давно и лежит на депозите в банке. Размер взноса в ремонтный фонд зависит от запланированных на текущий год работ.  Средства в ремонтный фонд собирают в межотопительный сезон, когда нагрузка на кошелек меньше. А еще здесь постоянно ищут финансовые резервы. Когда в подвале вместо старого теплопункта установили современный ИТП, сразу освободилось много места. Сделали ремонт и теперь сдают в аренду помещения. А полученные средства идут на общие нужды дома. Например, на балансировочные клапаны. Их установка позволило отрегулировать систему отопления так, что на верхних и нижних этажах здания теперь одинаково тепло.   

ОСМД, особенное со всех точек зрения

Кроме разумного управления домом, эта многоэтажка выделяется моделью договорных отношений на коммунальные услуги. За тепло и воду здесь отвечает не “монополист”, а частная компания: она и услуги поставляет и домовые сети обслуживает.  Исполнителем услуг в ОСМД “Мотор” является юридическое лицо, приобретающее тепловую энергию в Киевэнерго, покупает холодную воду в Киевводоканала и обеспечивает всех жильцов дома коммунальными услугами. Для того, чтобы этот исполнитель услуг может обеспечить их качество, объединение заключило с этим обществом договор на обслуживание сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения. Эта схема отличается от той, что действует в других домах Киева.

Председатель правления ОСМД “Мотор” Виктория Погорелова утверждает, что там, где монополист является исполнителем услуг, он, как правило, не обеспечивает их надлежащего качества и избегает ответственности перед потребителем. В этом же здании потребители имеют одно юридическое лицо, отвечающее за качество всех коммунальных услуг. Такая модель здесь действует с 2012 года. В ОСМД “Мотор” решением общего собрания было поручено правлению искать исполнителя услуг и организовать заключения индивидуальных договоров. Когда он был найден, то правление ОСМД сделало все, чтобы интересы владельцев квартир – потребителей коммунальных услуг и исполнителя совпали.  “Деятельность исполнителя услуг – регулируемая в части утверждения тарифа на коммунальные услуги – централизованное отопление, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение. И эти регуляции для этого предприятия до недавнего времени выполняла Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЕКП), а по действующему законодательству – выполняет Киевская городская государственная администрация.

В составе содержание дома и придомовой территории есть такая составляющая как содержание внутридомовых сетей. Это средства, которые совладельцы платят на счет ОСМД, а объединение совладельцев перечисляет за обслуживание сетей компании. Выполнение этого договора контролирует правления ОСМД, и если какие-то пункты договора не выполняются, то уменьшается плата за обслуживание внутридомовых сетей”, – рассказывает председатель правления ОСМД “Мотор”.

“Теперь мы уже можем подвести итоги нашего сотрудничества. И я бы сказала, что у меня лично много времени, энергии забирали судебные споры, неконструктивные взаимоотношения с монополистами. Когда это время освободился, то совместными усилиями с выбранным исполнителем услуг мы сделали много полезного. Например, была решена проблема с водоотводом. Мы возобновили систему циркуляции горячего водоснабжения. Вместе установили балансировочные клапаны на все стояки систем отопления и горячего водоснабжения. Результатом стало улучшение услуг и экономия энергии”, – утверждает Виктория Погорелова.

Как хозяйничают в одном из самых опытных ОСМД Украине?  

ОСМД с символическим названием “Первый дом” действительно возникло одним из первых в Украине. Когда здание было построено и люди получили документы, показали права собственности на квартиру, им объявили о необходимости создания в этом доме ОСМД, поскольку иначе они не смогут им управлять. Михаил Кальтагейсер, председатель правления ОСМД “Первый дом”, уже 22 года активно занимается делами объединения совладельцев и, как говорится, собаку съел на всех вопросах, касающихся ОСМД.

В первые годы совладельцы заключили – уже как юридическое лицо – соглашение с обычным ЖЭКом Дарницкого района, и он несколько лет занимался содержанием дома и придомовой территории. Но в 2000 году, увидев, что могут вполне самостоятельно обеспечивать работу, которую выполняет ЖЭК, совладельцы разорвали с ним любые отношения.

На первых этапах после этого наняли сантехника и электрика.  Но потом поняли, что эта схема достаточно рискованна, поскольку часто происходили моменты, когда нужна срочная помощь специалистов по обслуживанию внутридомовых сетей, а их на связи не было. Поэтому ОСМД заключило соглашение с частным предпринимателем, которому подчиняется большой штат сантехников и электриков, и который благодаря этому может обслуживать около 40-50 домов.  “Одно из самых сложных вопросов было – построить справедливые договорные отношения с монополистами.

Я вам приведу пример: наш дом первый, который был оборудован домовым счетчиком тепловой энергии. И когда мы хотели заключить договор на оплату за тепловую энергию по этому счетчику, то нам Киевэнерго отказало. Аргумент – у них есть на центральном тепловом пункте, который обслуживает восемь домов, собственный счетчик. Сейчас это все изменилось с точностью до наоборот”, – делится опытом Михаил Кальтагейсер.

Впоследствии совладельцы дома оценили, что зимой Киевэнерго давало тепловую энергию такого качества, что ее не хватало на поддержание комфортной температуры в квартирах, а в начале отопительного сезона или в конце, подавали избыточную тепловую энергию, поэтому в квартирах было жарко, и на этот процесс ОСМД повлиять не могло.

“Поэтому в 2008 году мы одними из первых задумались, как же этим процессом управлять. И установили довольно простой дешевый украинского производства погодный регулятор. Соответственно, дополнительная экономия составила, в зависимости от погодных условий, 10-15%. Мы заменили все задвижки, все вентили на стояках. Кроме того, заменили светодиодные светильники, которые вы видите в подъездах. Мы их одни из первых закупили в 2014 году, и на сегодняшний день потребляем электроэнергии вполовину меньше (чем раньше). Тепловой энергии мы сейчас потребляем вдвое меньше, а соответственно нашей собственники квартир платят 50% от той платы, которую платят при отсутствии счетчика другие “, – рассказывает Михаил.

Но главная странность заключается в том, что на данный момент, то есть весной 2018 года, в этом доме размер взносов на управление домом и придомовой территорией составляет всего 2 грн 58 коп. Это в 2-3 раза меньше, чем в среднем по Киеву жители платят коммунальным ЖЭКам.

В чем же секрет такой низкой стоимости управления?  “Секрета нету. Не воровать деньги и эффективно их использовать. Простой секрет. Конечно у нас это требует напряжения штата. Фактически, я в одном лице и инженер и управленец, и человек, который обслуживает счетчик, который сдает отчеты. Кроме того у нас есть некоторые дополнительные доходы от арендаторов и провайдеров. Небольшие, но они идут на уменьшение платежей совладельцев, потому что есть доходом от использования общего имущества. Также у нас есть резервный фонд, он на депозитном счете в банке “, – уверяет председатель правления ОСМД “Первый дом”.   “Я могу с уверенностью сказать, что сегодня наш дом выглядит гораздо лучше, чем он выглядел в 1995 году – и по техническим параметрам, и эстетичными. Главным вопросом для жителей многоэтажек является найти человека, который будет тянуть этот воз. Не бояться сложностей, потому что сейчас сообщество ОСМД – это больше 28 000 домов. Это почти 6-8 миллионов жителей. Поэтому этот процесс идет”, – убежден председатель правления ОСМД “Первый дом”, в котором удается поддерживать высокий уровень управления за счет втрое меньше, чем платят соседи ЖЭКа.